房屋质量问题引纠纷，业主拒交物业费被判败诉

东莞石排律师获悉

案例 1

业主存在房屋质量问题

拒绝缴纳物业服务费

案情基本情况：P市业主吴先生委托A物业公司对其住宅墙体开裂、屋顶漏水等情况进行维修，A物业公司以物价上涨、无维修基金等为由拒绝受理该案件，致使吴先生遭受损失。物业服务费由A物业公司支付。

法院判决吴某向物业服务公司A支付物业服务费及相应的违约金。

法官表示：物业维修义务的主体应当根据具体情况具体分析：房屋在国家规定的建设工程保修期和保修范围内的，建设单位（开发商）应当承担维修义务；房屋保修期届满后，房屋专有部分由业主或侵权人负责维修，房屋屋顶、公共设施设备等小区共用部分的维修由物业服务公司负责。物业服务公司履行义务时，可以使用小区的专项住宅维修基金。如果房屋专有部分出现质量问题，物业服务公司应当负责协调和应急处理。但纠纷本身是业主与开发商之间的商品房买卖合同纠纷或与侵权人的侵权纠纷，属于另一法律关系。业主可以依法向开发商或者侵权人索赔损失，不能以房屋专用部分存在质量问题为由拒绝支付物业服务费。

案例 2

车主的车辆被盗

拒绝缴纳物业服务费

案情基本情况：2016年9月15日，P市业主张某将电动车停放在小区楼下，次日早晨发现电动车被盗，遂拨打110报警，该案至今未破。其以物业服务公司B疏于管理小区治安，未尽到维护小区治安的义务为由，提起物业服务公司B赔偿其车辆损失的抗辩，并拒绝支付物业服务费。

法院判决张某应当向物业服务公司B支付物业服务费，并承担相应的违约责任。

法官认为：小区建设单位（开发商）与张某签订的前期物业服务合同对业主和物业公司均具有约束力，但合同中未包含任何关于看管业主财物的内容，双方也从未签订过停车保管协议。根据合同规定，小区内无固定停车位，车辆进出小区不受电子门卡管控，张某车辆进出小区及在小区内停车不受B物业服务公司管控。在双方对车辆保管没有特殊约定的情况下，如果要求物业服务公司承担看管或保管多名业主个人物品的责任，权利义务显然不对等，违背了民法公平原则。张某拒绝支付物业管理服务费，没有法律依据。另外，业主要求赔偿被盗车辆损失与本案是不同的法律关系，业主可以另行起诉主张权利。

案例 3

社区内私自违法建设

业主拒绝缴纳物业服务费

案情基本情况：P市业主李某某起初按时缴纳了物业服务费，但后来邻居田某某在李某某窗外搭建遮阳棚，导致楼上住户扔下的杂物、垃圾滞留在李某某窗外。李某某认为C物业服务公司无强制制止违法建筑的义务，故拒绝缴纳物业服务费。庭审中，物业服务公司向住建局、政府等部门提交了举报田某某违法建筑的收据。

法院判决李某向C物业服务公司支付物业服务费及相应的违约金。

法官表示：根据《物业管理条例》第四十五条“物业服务公司应当对物业管理区域内违反治安、环境保护、物业装修和使用等法律、法规的行为予以制止，并及时向有关行政管理部门报告”的规定，物业服务公司不是具有行政执法权的国家机关，不具备任何行政执法权，物业服务公司只需要对违法建设等影响小区秩序的行为进行督促整改即可。如果物业业主对违法建设履行了制止义务，并及时向行政管理部门报告，可以认为其尽到了相应的物业管理责任。另外，相邻业主的违法建设行为引发了李某与田某之间的邻居权纠纷，与本案的物业管理纠纷不同，由于法律关系尚未成立，李某可以通过其他法律途径解决纠纷。

案例 4

房子主人空置

拒绝缴纳物业服务费

案件基本情况：2015年9月，熊某购买了P市D小区一套毛坯房。开发商将房屋交付给熊某后，熊某因工作原因未进行装修入住。小区物业服务公司催促熊某缴纳物业服务费。后熊某以其房屋未装修、未充分享受物业服务为由，要求物业服务费优惠50%。双方就此纠纷诉至人民法院。人民法院对双方进行调解，但双方未能达成协议。

法院判决熊某向小区物业服务公司支付全额物业服务费，并承担相应的违约责任。

法官表示：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：物业服务公司已经按照合同和有关规定提供服务，业主仅主张未享受或者不需要接受相关物业服务。《物权法》第七十二条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，也承担义务；业主不得放弃权利、不履行义务。以五折的价格支付物业服务费，没有法律依据，不予支持。

案例五

业主遇到了照明等问题

拒绝缴纳物业服务费

案件基本情况：业主许某某以楼上住户搭建阳台影响采光为由，拒绝支付物业服务费，认为E物业服务公司未按照合同约定予以制止和采取相应措施，拒绝为许某提供水电充值服务。2016年2月2日上午，许某家出现断水断电现象。许某遂向法院起诉，要求E物业服务公司履行向住户销售水电的义务，赔偿其损失3000元。

法院判决E物业服务公司赔偿许先生损失1000元。

法官表示：本案《前期物业管理服务合同》第25条规定，E物业服务公司免费为业主提供代收代缴水电煤气费、订做寄送各类报刊杂志等服务，为业主提供免费代收代缴服务是服务公司的合同义务。而且E物业服务公司只是代收代缴费用，并不是水电煤气的供应主体，以业主未及时缴纳物业管理费为由拒绝业主缴纳水电煤气费的要求，不符合合同约定，属于违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第107条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务的方式不符合约定的，应当承担继续履行义务、采取补救措施或者赔偿损失等责任。”由于许某仅提供了证据证明酒店住宿损失1000元，因此法院最终支持了1000元的损失。

案例六

因人身伤害

拒绝缴纳物业服务费

案情基本情况：P市业主王先生以其违法改造下水管道，致使家中被水淹为由拒绝交纳物业服务费，后因F物业服务公司未清理污水，导致其年迈的母亲在家中摔倒，花费数万医疗费。

法院判决王某向F物业服务公司支付物业服务费及相应的违约金。

法官表示：本案中，王某没有提交充分证据证明是F物业公司违法改造下水管道，导致其家被水淹、其母摔伤。“当事人应当对自己诉讼请求所依据的事实或者对方诉讼请求所依据的事实提供证据予以证明，法律另有规定的除外。”王某没有提供证据的，应当承担法律后果。如果有人认为F物业公司没有尽到服务义务，可以要求其继续履行或者采取补救措施。如果是管理不善造成人身损害的，可以主张其他权利。王某以此为由拒绝支付物业服务费，有法可依。

案例 7

业主在房屋出租方面遇到问题

拒绝缴纳物业服务费

案件基本情况：P市G小区业主吕某将房屋出租后，与租客约定物业服务费由租客支付，并向G物业服务公司提交了《房屋租赁协议》。G物业服务公司催促吕某支付物业服务费，吕某以房屋已出租给第三方，承租人应支付物业服务费为由拒绝支付。后诉至法院。

法院判决：卢某及承租人应当向G物业服务公司支付物业服务费承担连带责任，并承担相应的违约责任。

法官表示：《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当按照物业服务合同的约定支付物业服务费，业主与物业使用人约定由物业使用人支付物业服务费的，业主应当对物业服务费承担连带责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，业主与承租人、借款人或者其他物业使用人约定由物业使用人支付物业服务费的，物业服务公司请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。

案例 8

业主称其并未签订物业服务合同。

拒绝缴纳物业服务费

案情基本情况：P市H小区百余名业主主张开发商无权在未经小区业主同意的情况下直接与H物业服务公司签订前期物业服务合同，且业主与H物业服务公司也未订立物业服务合同。业主以其不是物业服务合同的当事人为由拒绝支付物业服务费。

法院判决100余名业主向H物业服务公司缴纳物业服务费，并承担相应的违约责任。

法官表示：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位与物业服务企业依法签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力”。H物业服务公司与开发商签订的前期物业服务合同，对H小区业主具有约束力，物业服务公司与小区业主均应按照合同约定履行各自的义务，业主以自己不是合同的当事人为由提出异议，法院不予采纳。

案例9

业主因合同到期而遇到问题

拒绝缴纳物业服务费

案情基本情况：2013年1月1日，I物业服务公司与I小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》，合同约定合同期限为三年，自2013年1月1日起至2016年1月1日止。I物业服务公司为业主提供物业服务至2017年。随后，物业服务期满，I物业服务公司未与I业主委员会续签《物业服务管理合同》。2018年5月31日，I物业服务公司服务结束。50余位业主表示，2016年1月1日物业服务期已到，合同到期后物业服务公司收取物业服务费无法律依据，只愿意承担三年合同期内的物业服务费。

法院判决50余名业主向我物业服务公司缴纳2013年1月1日至2018年5月30日的物业服务费，并支付相应的违约金。

法官表示：根据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，法律、行政法规或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，另一方接受的，该合同在2013年1月1日签订的《物业服务管理合同》规定的委托管理期满后，虽然双方未另行签订物业服务合同，但I业主委员会也未依法要求I物业服务公司退出I小区物业服务区域、移交物业服务场所及相关设施等，且I物业服务公司仍按照此前签订的合同的标准提供物业服务。因此，I物业服务公司与业主之间形成事实上的物业服务合同关系，业主应按照2013年《物业管理服务合同》约定的标准支付合同到期后的物业服务费。

案例 10

业主的诉讼已过期

拒绝缴纳物业服务费

案件基本情况：2010年6月1日，J物业服务公司与J小区业委会签订了《物业管理服务合同》，合同约定合同期限为2010年6月1日至2016年5月31日。自2010年6月1日起，宋某一直未向J物业服务公司支付物业服务费。2017年5月30日，J物业服务公司向法院起诉，要求宋某支付2010年6月1日起的物业服务费。宋某辩称J物业服务公司索要2015年5月之前的物业服务费已超过诉讼时效，仅愿意支付2015年5月份的物业服务费。庭审中，J物业服务公司向法院提交了催收通知书及催收通知书照片。

法院判决宋某向J物业服务公司支付2010年6月1日至2016年5月31日的物业服务费，并支付相应的违约金。

法官表示：J物业服务公司在法庭上提交了催缴费用通知书及照片，并在不同时间将催缴费用通知书张贴在社区公告栏和宋某家门口，表明J物业服务公司主张上述行为符合《中华人民共和国民法总则》第195条关于诉讼时效中断的规定。因此，对于宋某关于J物业服务公司诉请的部分费用超过诉讼时效期限的抗辩，不予采纳，支持。

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