房屋征收后承租人是否有权分得补

东莞石排律师获悉

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介绍

假设出租人将房屋出租给承租人进行生产经营，在租赁合同履行期间，该房屋被政府部门纳入征收范围。租赁合同在征收后就丧失继续履行的可能性，被当事人终止或者事实上已经终止。 。在上述情况下，如果因征用而提前终止租赁合同且双方均无过错的，一般会被视为因不可抗力而终止，或者租赁合同中往往会出现“如果因征用、拆迁等原因导致租赁终止的，双方均无需承担“违约责任”，因此对于终止合同所产生的责任分配一般不会有太大争议，但也有一些租赁。合同常常忽略一个问题，那就是那么，在这种情况下，承租人是否有权获得房屋征收补偿？本文试图结合法律规定和相关案例来回应上述问题。

1. 法律规定

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第二条 因公共利益的需要，征收国有土地上单位或者个人的房屋的，应当对被征收房屋所有人（以下简称被征收人）给予公平补偿。

第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因房屋征收造成的搬迁、临时安置补偿；

（三）因房屋征收造成停产停业损失的补偿。

市、县两级人民政府应当制定补助、奖励办法，对被征收人给予补助、奖励。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年修订）

第九条 承租人经出租人同意进行装修，合同终止，双方当事人对附属装饰物的处理不达成一致的，人民法院应当根据下列情况分别处理：

（4）因非双方原因导致合同终止的，剩余租赁期内装修残值损失按照公平原则由双方共同承担。法律另有规定的，适用其规定。

《关于江苏省高级人民法院审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》（2017年）

61、拆迁过程中承租人的权利如何保障？

租赁合同尚未到期，房屋被拆迁的，出租人和承租人在租赁合同中约定如何处理拆迁的，按照约定办理。租赁合同没有约定或者约定不明确，承租人要求赔偿损失的，按照规定处理。

(1)关于装饰价值的损失。承租人有证据证明其装修、装潢的初始价值的东莞石排律师，其损失与租赁合同已履行期间有关。其装修、装修损失可以按照剩余租赁期限和整个租赁期限的比例计算，但不得超过房屋所有权人获得的金额。装修及装修补偿。承租人无证据证明其装修、装修初始价值的，出租人和承租人按照公平原则分担费用。

（二）搬迁损失、停产停业损失。承租人有证据证明其搬迁损失、停产停业损失的，应当给予相应补偿，但不得超过房屋所有权人收到的搬迁费用、停产停业损失补偿。如果承租人不能提供证据证明，出租人和承租人将按照公平原则共同承担责任。

（三）关于可享受的福利。如果房屋被征用，承租人就会失去商业机会。承租人向出租人主张利益的，其获得的补偿不得超过房屋所有权人获得的补偿范围，其损失也不属于征收补偿范围。承租人无权主张可获得的利益。

（四）关于补贴、奖励费用。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条第二款的规定，补助、奖励由市、县人民政府制定补助、奖励办法。因此，承租人能否获得补贴和奖励，由当地政府规定。如果当地政府没有规定，补贴和奖励属于房屋所有权人，承租人无权获得。

2、相关案例

（一）经典案例

关于这个问题，重庆市第五中级人民法院在2015年的（2014）重庆市第五中学法民终字第00785号案中对此进行了较为详细的论述，该案成为该问题的经典案例。

【廖祖兴与重庆市江津区展硕威贸易有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书，原审法院：重庆市第五中级人民法院，案号：（2014）重庆市吴中法民终字第29号】 00785]

案件基本事实：

2005年12月16日，被告廖祖兴（出租人甲方）与原告巨星配送中心（承租人乙方）签订店面租赁协议，约定甲方将其位于滨江路7号楼的地下仓库出租给原告巨星配送中心。乙方。通过使用，乙方可以根据业务需要进行室内装修。若甲方提前收回外立面，甲方将按原价向乙方支付全部室内装修费用及由此造成的一切经济损失。

2012年9月，该地区房屋被国家征用，被告人廖子兴与房屋征收中心签订了货币补偿协议。 2012年10月8日，被告向原告发出通知，告知原告因其租赁的房屋已被政府征用，请原告于2012年11月8日之前腾出房屋归还被告，并同时终止双方签订的租赁合同。同日，原告收到通知后未提出异议。 2013年8月7日，原告将房屋交付征收中心。原、被告双方约定被告应支付原告搬迁费27298元，但对其他费用存在争议。因此，原告向法院提起诉讼，请求被告支付原告搬迁费、主动搬迁奖励费、设备设施补偿费、停产停业损失补偿费、装修补偿费。

裁判总结：

租赁合同履行期间，出租房屋被国家征收的，征收补偿对象是房屋所有权人，承租人不是征收补偿对象。承租人因租赁房屋被征收而向出租人主张分割补偿金额的，人民法院不能根据征收补偿协议和被征收人名称确定是否给予承租人具体补偿金额。征地补偿项目。有关争议应首先根据双方签订的合同解决。依据。没有约定的，按照法律规定处理。没有约定且法律没有直接规定的，按照法律的基本原则处理。基于公共利益的征收应当视为不可抗力。根据我国合同法规定，因不可抗力导致合同不能履行的，根据不可抗力的影响部分或者全部免除责任。

（二）相关案例

1、租赁合同未明确拆迁补偿款的归属，法院认定承租人有权分享拆迁补偿款。

[(2020)江苏省高级人民法院苏民申2501号]

司法意见：本案中，征收导致华谊公司与巫山公司租赁合同提前终止。华谊公司作为涉案工厂的实际使用人，无法按照原租赁合同约定的期限继续经营，由此造成的经营损失应当予以赔偿。 。评估报告显示，停产停业损失按照同地区单位租金乘以复工时间计算。获得的金额远高于巫山公司实际从华谊公司收到的租金。因此，停产停业费用包含华谊公司的损失。赔偿。考虑到合同提前终止日距约定期限届满尚有9个月时间，且华谊公司搬迁前后进行了一些影响其生产经营的测量，一、二审法院均认定：华谊公司有权获得一年的停产停业费，并无不当。

[（2021）苏0585民初2241号江苏省太仓市人民法院]

裁判观点：关于王伟主张的停产停业损失问题，由于双方在2014年1月9日协议中除装修外的拆迁事宜未达成一致，一审认为王伟其将涉案房屋出租用于酒店经营，该酒店被拆除。需要过渡时间，决定申请人赔偿王伟源因停产停业造成的损失并无不妥。

[（2019）沪01民终13361号，上海市第一中级人民法院]

判决观点：对于停产停业损失赔偿和提前搬迁租赁物补偿谁应享有的问题，本院认为，停产停业补偿虽然是对停产停业损失的补偿，实际经营者，考虑到拆迁单位在计算该数额时仍根据房屋面积确定，很难确定完全是被申请人获得的；而本案中，被诉人在租赁涉案房屋后也获得了转租收入。退一步来说，上诉人将房屋出租并收取租金。这也是一种商业活动。因此，本院综合考虑合同无效责任及双方实际履行合同情况等因素，判决上诉人赔偿被申请人停产停业损失879,592元。 。至于提前退租补偿费，这笔费用是对业主及时归还租约的奖励。拆迁人收到涉案房屋钥匙及相关租赁合同后，才向上诉人支付了款项。上诉人获得上述奖励，是其主动推动搬迁事宜的结果，也有赖于被上诉人的积极配合。因此，这部分赔偿应由双方共同承担。因此，上诉人应当向被上诉人提前支付租赁费。 336,875元。对于实物资产搬迁费用，一审法院根据合同相对性原则和评估报告中的具体情况，认定被上诉人处置分承租人的房产搬迁费用并无不当。 ，本院同意。

[江苏省常熟市人民法院（2021）苏0581民初2927号]

裁判意见：上述拆除行为发生在合同规定的租赁期内。原告于2021年1月下旬搬出时，租赁期尚未到期。被告南瓮厂违反合同，应赔偿原告损失。至于停产停业损失的赔偿数额，考虑到房屋租赁合同到期未履行、被告减少租金、被告将房屋出租用于经营等因素，以及原告另觅房屋恢复生产造成的损失，并参照被告签订的补偿协议中停产停业损失的赔偿数额，由本院酌情确定。

2、租赁合同未明确拆迁补偿金的归属，法院判决承租人无权获得补偿金。

[（2021）苏0505民初3525号江苏省苏州市虎丘区人民法院]

判决观点：对于原告主张的停产停业损失，由于双方在租赁合同中对此没有约定，被告也不认可，本院认为原告的主张不成立。对于这种损失缺乏依据，不会予以支持。 ……综上，本院认为，房屋租赁合同期限内，因拆迁事项的发生导致合同无法继续履行的，出租人和承租人的权利义务关系，双方约定，被告仅按照租赁合同行事。在本协议及自身认可的范围内承担相应的责任。

[（2021）苏0585民初2241号江苏省太仓市人民法院]

判决意见：对于停产停业造成的损失，本院认为，拆迁安置协议中约定的停产停业补偿是对出租人的补偿，而不是对承租人的补偿。双方签署的协议并未对拆迁补偿做出约定。双方签订不定期租赁合同后，并未对拆迁补偿做出约定。原告要求被告支付停产停业赔偿的请求缺乏合同依据和法律依据。本院不同意。得到支持。

至于原告要求被告赔偿设备搬迁损失的问题，原告未提供证据证明固定资产评估表中的“机器设备”归其所有。第三方出具的情况描述也明确指出，原告的机械设备在评估时已被搬迁，并未移动。因此，原告的诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。

3.问题分析

纵观拆迁补偿行政法规的历史，承租人逐渐淡出了补偿主体的范围。 1991年颁布的《城市房屋拆迁管理条例》明确规定被拆迁房屋的承租人为被拆迁人。 2001年的《城市房屋拆迁管理条例》将被拆迁人限制为业主，但承租人的相关权益也涵盖在下面的条款中。目前施行的2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》将征收与补偿的主体限定为房屋所有权人，整个条例中不存在房屋承租人和实际占用人。它规定，政府部门给予的征收补偿仅针对房屋所有人，即本条中的出租人，承租人无权直接向政府部门索取征收补偿。征收补偿一般包括房屋价值补偿、搬迁临时安置补偿、停产停业损失补偿等。此外，根据实际情况，可能还有一次性搬迁奖励费等政策补贴和奖励。征收补偿的具体项目和数额一般由拆迁人（政府部门或其代理人）与房屋所有权人签订的《补偿协议》确定。

但司法实践中存在不同看法。例如，江苏省高级人民法院在（2020）苏民申第2501号民事裁定中认为：“《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的补偿对象虽然是被征收人然而，该规定并没有规定房屋所有权人在收到补偿后如何与承租人互动。如果有规定分配，并不能认定承租人不应获得相应的拆迁补偿费。”青岛市中级人民法院作出（2022）鲁02民终14582号民事判决书：“赔偿金的收取符合规定。”房屋所有人支付的各种补偿金。司法实践中，如果存在租赁关系，在这种情况下，通常会考虑房屋的实际使用情况，并本着公平、谁投资谁受益的原则，停产停业、搬迁损失费用、设备安装费等，由出租人和因房屋征收而实际遭受损失的承租人进行分摊。适当分配时间，保持利益平衡。 》》江苏省高级人民法院关于开庭审理的通知。 《关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》还明确，承租人有权向租赁合同对方即出租人（房屋所有人）追偿因房屋征收、搬迁造成的实际损失。 ）按照租赁合同的规定或者公平原则。包括装修价值损失补偿、搬迁损失补偿、停产停业损失补偿等。可见，上述可索赔项目实际上已包含在《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的补偿项目中。因此，我们认为，从问题的本质出发，征收补偿是在征收发生时给予房屋所有权人和房屋所有人的。如果业主实际占有该房产，业主收到的征收补偿费中已包含了承租人应得的部分。上述结论明确后，处理问题的重点是：一是房屋所有人与承租人可以通过协议解决承租人应得部分的归属问题；其次，根据《赔偿条例》，承租人只能向房屋所有权人要求赔偿。要求赔偿应得的征收损失，但不能直接向征收人索赔。

此外，对于租户是否享有一次性搬迁补偿等其他政策补贴和激励措施也存在分歧。有人认为，由于承租人是房屋的实际占用人和使用人，搬迁主要由承租人实施，因此承租人和房屋所有人都有权索取一次性搬迁奖励。但在查阅现有案例后，多数裁判仍然认为，类似的政策补贴和激励措施只是针对房主的，承租人的相应主张难以成立。 《关于江苏省高级人民法院审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》还明确，政府部门没有明确规定承租人可以获得补贴、奖励的，该补贴、奖励属于房屋所有人和承租人无权取得它们。

关于承租人可以主张的赔偿，分项讨论如下：

（一）装饰价值损失的补偿

装修价值的损失可以通过房屋价值补偿项目来弥补。房子的主人对房子拥有完整的产权，他当然应该得到房子价值的补偿。但是，房屋出租后，经出租人同意，承租人可以出于经营目的对房屋进行装修甚至翻新等。房屋价值补偿属于征收补偿项目，通常以房屋价值评估为基础。征用发生在租赁合同存续期间。评估时的房屋往往包括承租人对房屋的装修和装修。因此，承租人要求赔偿装修价值损失的主张合理，符合公平原则。但承租人主张的装修价值损失赔偿不得超过房屋所有人收到的房屋价值补偿，因为评估是对房屋整体价值的评估。装饰 包括装饰价值，部分显然不应超过整体。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第九条也对此做出了明确规定。但需要注意的是，上述司法解释还规定，损失应为装修残值的损失，即应考虑装修在一定使用年限后摊销、折旧后的实际价值。租赁合同对装修、装潢折旧方法有约定的，按照协议规定。

（二）搬迁损失补偿

搬迁损失补偿可以纳入搬迁和临时安置补偿项目。征收人向出租人支付的搬迁和临时安置补偿费主要针对房屋内可移动、可搬迁的设备设施。征收过程中留在房屋内的大部分设备和设施可能属于承租人。对于这些设备设施的搬迁往往是承租人。因此，按照本补偿项目的设立出发点，实际占用和使用房屋的承租人获得补偿较为合理。实践中，在出租人和承租人对此问题没有特别约定的情况下，如果承租人能够证明其确实发生了搬迁费用，法院会倾向于支持。

（三）停产停业损失补偿

对于哪一方应获得损失赔偿，实践中存在一定差异。租赁期内，房屋的实际所有权人和使用人是承租人，进行生产经营活动的人也是承租人。有些承租人会直接以租赁房屋为住所申请营业执照。因此，有少数意见认为停产停业补偿直接针对实际经营者，即承租人。但主流裁判仍然认为，将房屋出租给他人也是一种经营行为，因此房屋的征用也会导致出租人遭受停产停业的损失。因此石排镇律师，停产停业造成的损失不仅仅是实际承租人的损失。根据这一观点，如果租赁合同中没有约定，停产经营补偿费用属于出租人和承租人双方，承租人有权就由此造成的损失向出租人要求赔偿。采取暂停生产、经营等方式。

上述讨论的前提是不存在转租关系。那么我们还需要考虑转租关系中下一个承租人的补偿问题。即房屋所有人将房屋出租给承租人后，承租人再将房屋转租给转承租人。征收发生时，实际承租人为转承租人。此时转承租人是否可以要求赔偿因征收而造成的损失？如果是这样，我应该向谁提倡？

第一个问题，根据上述分析，装修损失补偿、搬迁损失补偿、停产停业补偿等都是针对发生实际损失的实际承租人。在转租关系下，与承租人相比，转租人更有可能遭受上述损失，也更有理由就上述损失要求赔偿。因此，我们认为转承租人作为实际承租人，理应有权就上述损失获得赔偿。

对于第二个问题，目前仍存在较大分歧。有人认为，转承租人作为实际承租人，可以直接向出租人索赔损失。例如，青岛市中级人民法院（2022）鲁02民终14582号案件中，认为涉案房屋实际使用人主张补偿款生产被征用。经营亏损在一定程度上是合理的。基于公平原则，确定可分为30%。还有一种观点认为，转承租人必须首先向合同对方索赔。例如，南京市中级人民法院在（2018）苏01民终4161号案件中认为，转租关系下，转承租人不得直接向出租人主张赔偿。损失赔偿只能根据与承租人的合同向承租人索赔。同时，还有一条理论路径，即转承租人行使代位权，直接起诉出租人主张权利。但目前尚未发现类似案件，且行使代位权的前提条件也较为严格。首先，转承租人应当对承租人享有正当债权，但转承租人向承租人提出的损失赔偿请求权不属于明确的正当债权。 ;其次，承租人需要对出租人怠于履行债权，而承租人向出租人提出的损失赔偿请求权不明确，转承租人很难证明承租人存在怠于履行的情况。 。因此，通过代位求偿的方式很难实现损失赔偿的收取。

我们认为，既然存在转租关系，就意味着出租人同意转租，或者根据民法典第718条的规定，视为出租人同意转租（出租人已同意转租）转租后六个月内）（本人未提出异议），则出租人知道或者应当知道实际承租人是转承租人的事实。因此，我们倾向于认为，在证据充分的情况下，转承租人应该有权直接向出租人索赔损失。不需要以两者已有的合同关系为基础，转承租人也不行使代位权，而是基于征收补偿的法律原则和公平、诚实信用的原则。

4.建议

从出租人的角度来看，建议租赁合同中明确规定：第一，租赁期内如果发生政府征用、拆迁等情况，将被视为不可抗力因素，双方均有权终止合同，不承担违约责任。其次，租赁期内发生政府征用、拆迁等情况的，政府部门及其代理人给予的补偿金全部归出租人所有，承租人无权主张。如果租赁合同中没有规定或者规定不够明确，可以与承租人沟通，就此事达成补充协议，也可以得到法院的认可。值得注意的是，在现有案件中，只要双方就该问题达成一致，法院极有可能支持按照合同处理，而很少对协议不公平等抗辩作出回应。

该模型条款是：“双方确认在签订租赁合同期间，如果政府部门或其他授权部门征用，回购，拆除，申请等。事件和出租人有权终止合同，如果合同已提前终止，我们将不承担任何违反合同的责任。和激励措施等应属于出租人。出租人的要求。损失。 ”

如果租赁合同中没有明确的协议，并且双方都无法就此事达成协议，则出租人将有最后的选择：如果承租人在租赁合同期间违反了合同，并满足了租赁合同中规定的终止条件，请出租人可以在实际征用之前，尤其是在评估被没收的房屋之前，尽快行使终止终止的权利。但是，考虑到这种情况相对极端，要求承租人实际违反合同并满足租赁合同中规定的撤销条件，因此在实践中很难实现。应在早期消除风险，以避免以后弥补损失。

从承租人的角度来看，理想情况下，可以在租赁合同中规定，如果在租赁期内发生征用，并且不能继续履行合同，则出租人应承担违反合同的责任，并分配给定的征收金额由承租人的政府部门根据一定比例。补偿。但是，在签订租赁合同时，承租人通常处于较弱的位置，并且上述方法可能很难实现。但是，承租人可以试图拒绝租赁合同中所有被告赔偿属于出租人的陈述。如果租赁合同没有明确规定相应的问题，承租人可以提前注意固定搬迁损失，装饰价值损失以及生产和业务暂停，收集和保留合同，账单等的证据。相应的费用，并为装饰品拍照。即使是公证，为了确保在将来的纠纷中，您有足够的证据来支持您的主张，并努力争取更多的议价筹码，并有更高的机会赢得诉讼。

当然，尽管很难在租赁合同中规定完全有利于承租人的条款，但承租人仍然可以为此而努力，并且不排除在特殊情况下，承租人可以处于有利的情况下合同结束期间的位置。对承租人有益的模型条款是：“双方确认在租赁合同履行期间，如果政府部门或其他主管部门征用，回购，拆除，遣散，申购等。租赁房屋或土地，租赁，租赁合同将从上述决定之日起生效。赔偿/赔偿支付给做出征用，回购，拆除，征收等决定的实体或授权方。出租人应支付承租人的赔偿/赔偿零件（包括但不限于装饰薪酬，搬迁薪酬，暂停生产，和商业暂停赔偿，一次性搬迁等等）立即收到承租人的付款。 制成。如果出租人延迟付款，则每天应承担0.05％的违约赔偿。如果延迟了租赁财产的搬迁和空置，则出租人应承担相应的后果。 ”

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