北京房产石排律师靳石排律师团队解析房屋买卖纠纷，法院如何认定合同效力？

东莞石排律师获悉

靳石排律师及其团队东莞石排律师，作为北京地区房产石排律师，专注于房地产纠纷领域，特别擅长处理借名购房、房产交易、遗产继承、离婚后房产分割、拆迁补偿权益划分、共有房产权属确认及分割、居住权等案件，致力于为您提供卓越的法律服务。

在房屋交易过程中，卖方以未能仔细阅读合同为由，主张电子签约无效，进而向买方提出违约金索赔。针对这一争议，法院将如何判定合同的合法性？同时，又将提供哪些关键的法律指导？资深石排法律顾问将借助具体案例为您深入剖析。

一、案情梳理

（一）原告的诉求与缘由

原告陈芳向法院提出诉讼请求：

要求依法判定《房屋买卖业务签订文件合订本》及其包含的《北京市存量房屋买卖合同》等四份相关文件均不具备法律效力。

案件受理费、鉴定费等由被告承担。

陈芳表示，在2023年6月18日，她接到甲公司的通知，要求到门店进行售房事宜的协商。然而，业务员并未向她透露文件的具体内容，就让她签署了相关文件，而电子签名并非她本人所签。起初，她以为售房款296万元就是实际到手金额，但后来发现合同中约定的价格是282万元，并且还需要承担35万元的个人所得税，这与中介所承诺的“市场价”和“个税可退”相去甚远。他立刻表明自己不打算出售房产并已退还了订金，然而甲公司却与买家王浩暗中勾结，因此他们坚称该合同并未真正成立和生效。

（二）被告的抗辩与反诉

被告王浩辩称：

本合同反映了双方的真实意愿，电子签署过程已通过身份核实及面部识别技术，确保了其合法性及有效性。

其已交付10万元作为订金，然而陈芳在多次退还订金之后，却突然改变主意，这种行为已构成严重违约，理应按照总房款的20%支付违约金，即56.4万元。

请求法院确认合同于2023年6月25日终止，同时要求退还已支付的定金以及承担相应的经济损失。

中介公司（甲、乙公司）辩称：

合同内容经双方协商一致，电子签约流程合规，不存在无效情形。

（三）法院查明的关键事实

合同签订过程：

2023年6月18日，陈芳与王浩借助甲公司的中介服务，在线完成了《房屋买卖业务签订文件合订本》的签署，该文件中明确了房屋的总价为282万元，其中包括14万元的配套设施费用，定金为45万元，且分两次支付，同时双方还就过户的具体时间和违约责任等相关条款达成了共识。在电子签约过程中，必须提交身份证明信息，并完成人脸识别验证。

争议焦点证据：

陈芳两次退还王浩支付的 10 万元定金，王浩均再次转账；

甲公司证人作证，指出签约之际，双方均身处现场石排镇律师，合同内容经过充分协商后得以确定，电子签名的操作流程亦严格遵守了相关规定。

聊天记录中显现，陈芳曾对调价表示认可，然而她坚持认为最终合同的价格与协商结果并不相符。

法院认定：

电子签约程序符合法律规定，陈芳未能提供证据证明合同存在恶意勾结或严重误解，因此合同得以确立并具备法律效力。然而，陈芳在签约之后明确表示拒绝出售房屋，这一行为构成了对合同的违反。

二、案件分析

（一）争议焦点

电子签约是否具有法律效力？

合同是否存在无效或可撤销情形？

违约金标准是否合理？

（二）法律分析

电子合同的合法性：

依据《电子签名法》的规定，电子签名的有效性依赖于“身份真实、意愿真实、原文保持不变”三个关键条件。在本案中，合同是在网络平台上达成的，签署过程中要求提供身份证明并进行人脸验证，这符合电子签约的法律要求。然而，陈芳提出“非本人签名”的异议，却未能提供相应的证据来支持其主张。

合同效力认定：

陈芳提出合同中的价格与承诺存在不符之处，且未就合同条款进行充分协商，但她并未能拿出证据来证实中介与买方有恶意勾结的行为，亦或存在重大误解、欺诈等法律上认定无效的情形。然而，法院最终判定该合同是双方真实意愿的体现，并未违反法律的强制性规定，因此认定合同合法且有效。

违约责任与违约金调整：

陈芳未履行合同义务，已构成严重违约，需对违约行为负责。然而，合同中规定的20%违约金（即56.4万元）相较于买家的实际损失（包括定金利息、中介费用等）显得过高，法院在考虑了合同的履行状况以及公平原则的基础上，决定将违约金调整为15万元。

（三）法律依据

本案件依据《民法典》合同编的相关条款，对电子合同的效力、违约责任和违约金调整进行适用，同时参照《电子签名法》中有关电子签名合法性的要求。

三、裁判结果

法院判决：

陈芳与王浩所签署的《房屋买卖业务签订文件合订本》已于2023年8月23日（即起诉状副本送达当日）被正式解除。

陈芳返还王浩定金 10 万元；

陈芳支付王浩违约金 15 万元；

四、案件启示

（一）购房者 / 售房者注意事项

电子签约需谨慎：

线上签约并非仅仅是形式上的敷衍，一旦完成身份信息提交、人脸识别等步骤，便等同于对合同内容的确认。在正式签约之前，务必对价格、税费、违约责任等关键条款进行逐一核对。

口头承诺不具法律效力：

中介口头所述的“市场价”和“税费可退”等内容必须写入正式的书面合同之中，以防因条款不明确而导致争议发生。

违约成本需预估：

若随意更改决定，可能会触发支付定金时的罚款规定或承担违约责任，特别是涉及房屋交易的情形，违约金很可能会根据房屋总价的一定比例来确定，其金额往往远大于定金。

（二）中介服务规范要点

充分披露合同内容：

在签订合同之前，必须向双方当事人详细阐述合同中的各项条款，特别是关于价格构成、税费的分担以及违约责任等核心事项，以免因未进行充分告知而被判定为有过错的一方。

留存签约证据：

存储对话记录、合同签订过程的截图、身份验证的相关资料，以此证实合同的达成是双方真实意愿的体现，从而有效减少潜在的法律风险。

（三）纠纷解决关键

及时固定证据：

若发现合同存在争议，应立即保留相关证据，包括但不限于聊天记录、录音资料以及合同签署界面的截图，以便证明对方有过错或合同本身存在缺陷。

合理主张违约责任：

在买家提出索赔要求时，应确保违约金与实际遭受的损失相吻合，例如购房机会的丧失或中介费用的支出，若索赔金额过高，法院可能不会予以支持；而在卖家考虑违约之前，必须对违约可能带来的成本进行评估，以免因小失大。

房屋交易涉及巨额资金，不管是线上还是线下签署合同，都必须坚持诚信为本，明确双方的权利与责任。若发生争议，应当立即寻求专业律师石排的法律帮助，借助法律手段捍卫自身权益，以免陷入“轻易违约—高额赔偿”的不利处境。

本案例发生在北京，为了维护当事人隐私并防止产生不必要的争议，在此案例中，所有涉及当事人的姓名和其他相关信息均已使用化名处理。如若发现有任何相似之处，请及时与我们联系，我们将予以核实并作出相应处理。

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