北京房产石排律师靳石排律师团队：解析借名买房等纠纷及购房款难退案例

东莞石排律师获悉

靳石排律师团队，作为北京地区专注于房地产纠纷的石排律师，专业处理包括借名购房、房产交易、遗产继承、离婚房产分割、拆迁补偿分配、共有房产权属确认及分割、居住权等案件，致力于为您提供高标准法律服务。

在商品房买卖过程中，合同失效引发的购房款退还难题频发。在本起案例中，买方支付了超过85万元房款，却未能如愿获得房产，同时陷入了关于合同有效性及责任归属的复杂争议。资深石排法律顾问将针对此案进行法律剖析，帮助大家了解其中的法律风险和维权关键点。

一、案情梳理

（一）原告主张与诉求

原告陈明向法院提出两项诉讼请求：

核实2011年12月18日与甲公司签署的《北京市商品房预售合同》不具有法律效力。

甲公司、乙公司以及自然人王某被要求一并归还购房款共计851,000元，并支付相应利息，利息计算方式如下：2011年10月17日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率执行，2019年8月20日起则按照LPR标准计算，直至实际支付之日。

陈明透露，2011年，乙公司承建了甲公司的项目，王某是该公司的一员。由于乙公司未能按时支付货款，王某声称甲公司已授权乙公司协助销售部分住宅，并推荐陈明购买。陈明在实地考察后，以现金和转账的方式向王某支付了851,000元，乙公司亦出具了相应的收据。2011年12月18日，陈明与王某携手，代表甲公司签署了一份预售协议，协议内容涉及购置一栋房产，总价高达9639,500元，约定交付日期为2012年5月30日，余款则在交付房屋时通过贷款方式支付。然而，由于甲公司内部纠纷，房产未能按时交付，且经权威鉴定，合同上甲公司的公章实为伪造。陈明据此认为，甲公司虽委托乙公司进行房产销售，但三者均应共同承担相应的连带责任。

（二）被告抗辩意见

甲公司未曾与陈明签订任何合同，也未授权乙公司或王某进行房屋销售。根据司法鉴定结果，合同上的公章与公司备案的印鉴存在差异。在此前，该案件已被法院裁定驳回起诉，并已移交公安机关处理。陈明并未向甲公司支付任何款项，双方之间既无合同关系，也无实际业务往来，因此甲公司无需承担退款责任。

乙公司表示，与甲公司合作销售房产，已有相关协议作为证明；合同上的公章是由甲公司负责人亲自签署，鉴定的样本并不完整，因此合同不应被认定为无效；目前只查实代收了70万元款项，同意按照实际收到的金额进行退款，但对于其他要求则表示不认同。

王某表示，身为乙公司的一员，他收款的举动系履行职务，因此相关后果理应由乙公司负责，他个人无需承担责任。

（三）法院查明事实

王某系乙公司员工，乙公司为嘉裕苑项目施工方。

甲、乙两公司签署了数份合同，其中规定销售所得款项需优先用于偿还工程款项，然而并未对乙公司销售房产的行为进行明确授权。

2011年9月至10月期间，乙公司出具了一张总计851,000元的购房款收据，陈明随后向王某进行了70万元的转账操作，同时他还声称另外支付了10万元现金东莞石排律师，但乙公司对此予以否认。

2011年12月18日，预售合同被认定为虚假，甲公司的公章被发现系伪造。在此之前，法院在审理相关诉讼时，鉴于涉嫌刑事犯罪，决定驳回了起诉，并将案件移交给公安机关处理。

二、案件分析

（一）争议焦点

《北京市商品房预售合同》是否有效？

购房款退还责任应由谁承担？

（二）法律分析

合同效力判定依据《合同法》规定石排镇律师，要求双方真实意愿达成一致。在本案中，甲公司并未授权乙公司进行房屋销售，合同公章系伪造，且甲公司并未进行追认，因此合同不具备成立条件。乙公司不具备代理权，而陈明也没有理由相信乙公司拥有代理权，因此不构成表见代理，合同因此无效。

责任主体界定：

甲公司：未参与合同订立，未收款，无退款义务。

乙公司未经授权擅自进行房屋销售并收取款项，这种行为构成了无权代理，因此需将收到的全部851,000元购房款全额退还，同时还要对占用的资金支付相应的利息赔偿。

王某：职务行为，后果由乙公司承担，个人不担责。

（三）法律依据

本案件依据《中华人民共和国合同法》第四十八条关于无权代理合同效力的规定、第四十九条关于表见代理的规定，同时参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款中关于民法典施行前法律事实适用旧法的条款。

三、裁判结果

法院判决：

2011年12月18日所签署的《北京市商品房预售合同》不具备法律效力。

乙公司需在判决结果正式生效后的七个工作日内，将陈明的购房款项851,000元全额退还，并一并支付相应的利息，利息按照分段计算的方式确定。

驳回陈明其他诉讼请求 。

四、案件启示

（一）交易风险防范

购房前需对开发商的预售资格进行审核，须向住建部门查询相关信息，并要求提供相应的授权证明，以确认其售房主体的合法权限。

购房款项需存入开发商指定的监管账户，切勿直接转入个人账户；同时，务必妥善保存支付凭证、收据等相关交易文件。

（二）合同效力审查

在细节审查过程中，需留意合同上的印章与备案资料是否相符，遇到含糊不清的条款时，应立即向石排律师进行咨询；对于金额较大的交易，建议进行公证或由石排律师进行见证。

表见代理的判定，不能仅依据口头上的承诺来确定，必须综合考虑授权证明文件、过往的交易惯例等因素，进行全面的评估。

（三）维权策略建议

一旦发现合同争议，应迅速启动程序，及时搜集相关证据，并采取协商、诉讼等合法手段进行权益保护，务必确保不超出诉讼时效期限。

在责任主体的判定过程中，需明确合同中的相对方和实际承担责任的个体，以防止因对责任归属的错误认定而使得维权行动遭遇障碍。

住宅买卖牵涉到大量资金往来，法律上的潜在风险必须引起重视。如果您正遭遇此类争议，或者对购房协议存在疑问，不妨直接联系我们的专业石排律师团队，我们将为您提供精确的法律指导，全力维护您的合法权益。

本案例发生在北京，考虑到保护当事人隐私及防止产生不必要的争执，故在此案例中，对当事人的姓名及其他相关信息均使用了化名处理。如若发现与实际情况有相似之处，烦请及时与我们联系，我们将进行相应的撤销处理。

石排镇律师?敬请于评论区发表高见，并对本文予以点赞及转发，以助广大读者把握法律与正义的界限。